颜雪明:商品房配建人防工程的三个问题

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   第一好几次 难题,商品房不是应当配建人防工程;第六个难题,建设单位不是负有配建人防工程的法定义务;第一好几次 难题,配建的人防工程所有权归谁。

   一、商品房不应当配建人防工程

   文革时期,在“时刻准备打仗”思想的支配下,我国那我历过“深挖洞,广积粮”的往事。那种全民战备、挖防空洞的作法,今天来看过都在劳民伤财。进入大规模现代化建设时期,仍然在商品房中配建人防工程,这是“深挖洞”思维的延续,还要深刻反思。

   改革开放以来,国家采取和平崛起的战略,对国际形势也作出了不想趋于稳定大的战争的战略估计,军队大规模裁员,国防预算也大大减少。在你这种背景下,民用建筑中少量配建人防设施,是对社会财富的巨大浪费。带人防的地下车库,比不带人防的地下车库造价高25%左右。即使是居安思危,和平不忘战备,只是能脱离现代战争的特点:现代战争可能性发展到以精确打击为主要手段,不再以民用建筑为狂轰滥炸的目标。而可能性在民用建筑中,配建战时用于军事目的的人防工程,比如指挥中心可能性通信枢纽,反而会将民用建筑置于危险境地,不符合现代战争伦理。而且,在民用建筑中配建人防工程,不符合与时俱进的要求。

   二、即使按现行法律,商品房配建人防工程都在的是建设单位的法定义务

   《人民防空法》第五条规定,“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和买车人,通太少种途径,投资进行人民防空工程建设”。这里是说“鼓励、支持”,显然都在强制性要求,都在法定的义务。但在实务中,政府在作出商品房规划许可时,配建人防工程都成了强制性要求。北京规定,高层建筑还要结建人防工程,而且要按应建人防面积,每平方米交纳1640元的“人防异地建设费”。苏州规定,地面建筑面积30万平方米以上的新建居住小区,要一块儿规划建设防空专业队、医疗救护、物资储备等专用工程。那先 地方规定,所土法律法律法律依据的大概是《人民防空法》第二十二条,即“城市新建民用建筑,按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”但对此有一好几次 难题值得讨论:

   第一,你这种法条并没人以“还要”可能性“应当”来表述。对照本法的前身——1984年制定的《人民防空条例》第十八条,当时的规定是“人民防空重点城市修建民用建筑时,还要按照国家有关规定修建防空地下室”,《人民防空法》有意删掉了“还要”二字,应当理解为,不再以此作为法律的强制性要求。结合《人民防空法》总则第五条“鼓励”、“支持”企事业单位和买车人投资人防建设的原则,对《人民防空法》第二十二条合乎逻辑的解释,应当是可选则的权利,也只是“都还要按照国家规定修建人防设施”。

   第二,《人民防空法》第二十二条所说的“国家有关规定”,都在《立法法》的概念,它究竟是指哪一位阶的行政管理规范?通常的理解,应当是国务院以及所属的行政主管部门所作出的规定。地方政府、地方政府所属部门制定的规范性文件,不上能算“国家有关规定”。而即使是国务院可能性国家部委和行政命令,只是能违反法律与行政法规的基本原则。涉及重大财产权利的归属,涉及到行政许可与处罚,红头文件没人权力作出规定。从实践强度看,而且某建设单位拒绝按照红头文件的要求配建人防,规划部门不予以办理规划许可证,为此趋于稳定了行政诉讼,按照行政诉讼法的规定,人民法院判断规划部门具体行政行为不是合法,不上能以法律和法规为土法律法律法律依据,参照根据法律和法规制定的规章,完整篇 排除红头文件的效力。什么都有,不符合《人民防空法》原则的红头文件,其有有一种的合法性都在趋于稳定难题。

   结论,在民用建筑中强制配建人防,没人土法律法律法律依据,甚至是违反法律的。

   三、人防工程的权属也应适用物权法的原则。

   所有权作为最重要的财产权利,不上能法律才都还要设定与限制。谁投资谁所有,是民法一般原则。《物权法》第三十条规定了建造行为产生所有权,第一百四十二条规定了建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物属于建设用地使用权人,这就为不动产的所有权选则了基本的原则。在你这种背景下,要说商品房配建的人防工程属于国家,不上能有有一种情况表:一是有点儿法作出规定,比如《人民防空法》明确规定任何人防工程都属于国家所有;二是国家通过征收取得所有权。但事实上,你这种个 情况表都在趋于稳定。没人,商品房配建的人防工程的归属,仍然要按照《物权法》规定的原则,由投资者享有所有权。现实中趋于稳定的商品房强制配建人防工程、人防部门收取“人防异地建设费”、人防工程建成时候移交人防部门的做法,都在匮乏土法律法律法律依据、损害建设单位财产权利的行为,应当引起立法与行政机关重视,并在司法实践中加以纠正。

   有观点认为,《物权法》第五十二条规定“国防资产属于国家所有”,人防工程是国防设施,人防工程也就应当属于国家所有。这是对“国防资产”的错误理解。物权法所说的国防资产,在《国防法》第三十七条带有明确的界定:“国家为武装力量建设、国防科研生产和什么都有有国防建设直接投入的资金、划拨使用的土地等资源,以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等属于国防资产。国防资产归国家所有。”可见,“国防资产”是以国家投资为前提,这与物权法的原则是一致的,不上能扩大到民间投资的人防工程。

   《人民防空法》第五条明确规定“谁投资、谁受益”,其法理基础也是投资者享有所有权,而且,说成是投资者不上能收益权,所有权另有其人,既没人法律论据,只是符合法理。

   目前不上能在上海、广州、重庆等少数城市,承认建设单位对具一群人防功能的地下车库享有产权,建设单位都还要出售出租,购买人都还要办产权证。而在大多数城市,地下车位的处分、登记都趋于稳定障碍。地方政府在你这种难题上的认识误区,直接造成了少量地下车库的权属纠纷。这既不助于财产秩序的稳定,也将由于建设单位对建造地下车库匮乏积极性,使城市停车难难题更加恶化。

   除了人防部门主张所有权之外,什么都有有住宅小区的业主也主张人防车库的所有权,主要理由有三条:一是成本进入了房价;二是未计入容积率;三是属于配套设施。这有几次理由无论在法律上还是情理上,都在不上能成立的。

   1、成本与所有权无关。成本是会计学概念,只是用来计算收益的。不是支付成本,与不是取得所有权没人必然联系。比如一栋三层楼房的成本是30万元,我只出30万元,大概成本的一半,但产权人同意转让给我,我你要取得了这栋楼的完整篇 所有权;反之,可能性产权人一层楼就要价30万,我同意成交了,也就不上能取得一层楼的产权,不上能说我可能性支付了你整栋楼的成本,你整栋楼都在归我。

   2、容积率本质上是行政许可,是政府批准的商品房建筑指标。反映的是规划行政管理关系,也与所有权无关。就算超出容积率建造的,也只是政府依法进行行政处罚可能性行政外理的难题,而都在该次要的所有权就归业主共有了。

   3、配套是功能属性,也与所有权无关。小区里配套的设施什么都有,象磁卡电话机、商场、学校、幼儿园,不上能因其功能是为居民服务,就属于居民所有了。

   从建筑物区分所有权强度来分析,业主的共有次要不上能来源于一好几次 方面:一是法定共有;二是纯天然共有;三是约定共有。除此之外没人其它来源。

   从你这种个 方面来具体分析:第一,法律没人像规定物业管理用房那样,规定车位车库可能性人防设施为业主共有,而且这次要不属于法定共有;第二,作为具有独立使用价值和可区分的物,车位车库都还要单独作为所有权的标的,它都在民法上的从物,也就不属于纯天然共有的次要;第三,而且建设单位在销售房屋时,没人作出人防车位属于全体业主的允诺,就排除了约定共有。一一排除了法定共有、纯天然共有和约定共有我你要,就都还要选则人防车位都在共有的,而属于专有次要,其所有权也就不上能属于投资者。

   关于车位(包括人防车位)的所有权,长期争论不休。物权法的颁布,应当为此划上句号。物权法第三十条规定,建造建筑物的行为成就,即产生所有权,建设单位是原始人个;第一百四十二条规定,建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物,属于建设用地使用权人,有相反证据证明的除外;第七十四条则规定得最为具体:对规划用于停放机动车的车位、车库,建设单位有权处分,包括出售、出租和附赠。

   最后再用三句话概括本文的观点:第一,在民用建筑中少量建造人防工程不符合国家发展战略,造成社会财富巨大浪费;第二,即使还要在民用建筑中配建人防工程,都在的是建设单位的法定义务;第三,即使视为建设单位的法定义务,其所有权也属于投资人。

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